Quand Marie-Claire m’a appelée l’an dernier, elle était à bout. Elle cherchait un deux-pièces sur la Côte d’Azur depuis dix-huit mois. Budget : 180 000 €. Résultat ? Rien. Pas même un studio à Nice. Je lui ai suggéré de regarder de l’autre côté des Pyrénées. Trois mois plus tard, elle signait pour un appartement avec vue sur le canal à Empuriabrava. Prix : 135 000 €.
Cette histoire n’est pas isolée. Depuis quelques années, je vois de plus en plus de Français franchir la frontière pour s’offrir ce que le littoral méditerranéen hexagonal leur refuse : un pied-à-terre au soleil sans se ruiner. La Costa Brava, à moins de deux heures de Perpignan, offre un rapport qualité-prix devenu introuvable chez nous. Mais attention : acheter en Espagne ne s’improvise pas.
L’essentiel sur l’achat Costa Brava en 4 points
- Prix moyen autour de 2 500 €/m² (contre 4 000-6 000 € sur la Côte d’Azur)
- Frais d’acquisition : comptez 10 à 13 % du prix du bien
- NIE obligatoire : délai officiel de 5 jours à 2 semaines selon le canal
- Licence touristique indispensable pour louer – amendes jusqu’à 600 000 €
Ce que vous allez découvrir
Ce qui rend la Costa Brava si attractive pour les Français
Soyons clairs : si la Costa Brava attire autant, c’est d’abord une question de prix. Selon une analyse du marché bord de mer 2025, le prix moyen dans la province de Gérone tourne autour de 2 587 €/m². Sur le segment haut de gamme, Le Petit Journal Barcelone rapporte des négociations à 3 500 €/m² en moyenne, avec des pointes à 9 000 € pour les emplacements en première ligne.
Comparez avec Cannes ou Saint-Tropez. On parle d’un écart de 40 à 60 % sur des biens équivalents. Un deux-pièces avec terrasse vue mer à Rosas ? Comptez 150 000 à 200 000 €. Le même à Antibes ? Le double, minimum.
La proximité joue aussi. Depuis Montpellier ou Toulouse, vous êtes sur place en deux heures et demie. Pas besoin de prendre l’avion pour un week-end prolongé. C’est d’ailleurs ce qui séduit la plupart des acheteurs que j’accompagne : pouvoir y aller sur un coup de tête, sans logistique complexe.
| Zone | Prix moyen m² | Licence touristique | Ambiance | Services |
|---|---|---|---|---|
| Empuriabrava | 2 200-2 800 € | Difficile (quotas) | Marina, canaux | Commerces, aérodrome |
| Rosas | 2 500-3 200 € | Possible (certains secteurs) | Familiale, plages | Hôpital, supermarchés |
| L’Escala | 2 800-3 500 € | Plus accessible | Authentique, anchois | Plus limités |
Mon conseil ? Si vous cherchez avant tout la rentabilité locative, L’Escala offre encore des opportunités de licence. Si c’est le cadre de vie qui prime, Rosas combine plages, services et ambiance catalane authentique. Empuriabrava, avec ses canaux navigables, plaît aux amateurs de bateau – mais les licences touristiques y sont devenues rares.
Investir pour louer : la vraie rentabilité des locations saisonnières
Je ne vais pas vous mentir. La rentabilité locative sur la Costa Brava peut être excellente. Les études de marché évoquent des rendements bruts de 5 à 8 % en location saisonnière. C’est mieux que beaucoup de placements classiques. Mais ce chiffre cache une réalité plus nuancée.
La licence touristique n’est pas optionnelle
En Catalogne, louer votre bien en courte durée sans licence expose à des amendes pouvant atteindre 600 000 €. Les quotas sont stricts : maximum 10 logements touristiques pour 100 habitants dans certaines communes. Vérifiez la disponibilité de licences AVANT de signer.
Je pense à Philippe, un retraité lyonnais que j’ai conseillé l’été dernier. Il cherchait un studio avec vue sur le canal à Empuriabrava, budget serré autour de 130 000 €, avec l’idée de louer en saison pour financer les charges. Le premier bien visité ? Parfait sur le papier. Sauf que la licence touristique était impossible à obtenir – zonage municipal. Le deuxième ? Charges de copropriété de 350 € par mois. Finalement, il a trouvé son bonheur à Santa Margarita, avec une licence déjà active. La vue sur le canal est partielle, mais la rentabilité est là.
La leçon que j’en tire : ne tombez jamais amoureux d’un bien avant d’avoir vérifié deux choses – la licence et les charges. Si vous cherchez un appartement à vendre sur la Costa Brava, privilégiez les annonces qui mentionnent explicitement « licence touristique obtenue ».
Autre point que beaucoup oublient : la saisonnalité. La haute saison court de juin à septembre. Le reste de l’année ? Le taux d’occupation chute drastiquement. Comptez 60 à 70 % d’occupation annuelle dans le meilleur des cas. Vos 5 % de rendement brut peuvent vite devenir 3 % net après charges, gestion et fiscalité.
Les étapes clés pour acheter sereinement depuis la France
Dans les dossiers d’achat que j’observe sur la Costa Brava, la sous-estimation des frais annexes reste l’erreur la plus fréquente. Entre le NIE, les frais de notaire espagnol, l’ITP et l’inscription au registre, le budget initial explose souvent de 10 à 13 %. Sur un bien à 150 000 €, ça représente 15 000 à 20 000 € supplémentaires.
Selon le guide des taxes immobilières 2026, voici la ventilation type pour un bien ancien :
- ITP (impôt de transmission) : 6 à 10 % selon la région – en Catalogne, comptez 10 %
- Frais de notaire : 0,2 à 0,5 % du prix
- Inscription au registre de la propriété : 0,4 à 0,7 %
- Honoraires avocat/gestoria : 1 % environ
Pour le NIE (numéro d’identification étranger), c’est le sésame obligatoire. Sans lui, impossible de signer. Le consulat d’Espagne à Paris indique un délai moyen de deux semaines. Sur le terrain, j’ai vu des dossiers traités en cinq jours, d’autres qui ont traîné un mois et demi en plein été.
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Demande de NIE (consulat ou sur place) -
Signature du contrato de arras (compromis) + acompte 10 % -
Acte authentique chez le notaire espagnol (escritura pública) -
Inscription au registre de la propriété
J’ai accompagné Sophie et Marc, un couple toulousain, l’année dernière. Leur première visite à Rosas ? Coup de cœur immédiat. Ils étaient prêts à signer le contrato de arras dans la foulée. Je leur ai suggéré de vérifier la situation de la licence touristique. Bien leur en a pris : le bien était dans une zone où les nouvelles licences étaient gelées. Ils ont réorienté leur recherche vers Santa Margarita et ont finalement obtenu leur licence trois mois après l’achat.
Si vous souhaitez approfondir les pièges à éviter lors d’un achat en Espagne, je vous recommande de vous renseigner sur les servitudes d’urbanisme locales avant toute offre.
8 vérifications avant de signer le compromis
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Disponibilité d’une licence touristique dans la zone -
Montant exact des charges de copropriété -
Nota simple du registre (situation juridique du bien) -
Certificat énergétique obligatoire -
Absence de dettes sur le bien (impayés communauté) -
Conformité urbanistique (pas de construction illégale) -
Estimation réaliste des frais d’acquisition (10-13 %) -
Votre NIE est-il en cours ou obtenu ?
Vos questions sur l’achat immobilier Costa Brava
Faut-il parler espagnol pour acheter ?
Non. La plupart des agences immobilières de la Costa Brava emploient des francophones, et les notaires peuvent faire appel à des traducteurs assermentés. En revanche, pour les démarches administratives (NIE, mairie), avoir un interlocuteur bilingue simplifie considérablement les choses.
Puis-je obtenir un crédit immobilier en Espagne ?
Oui, mais les banques espagnoles prêtent généralement 60 à 70 % de la valeur du bien aux non-résidents, contre 80 % pour les résidents. Les taux sont comparables à la France. Alternative : financer via votre banque française avec une garantie sur un bien hexagonal.
Comment déclarer les revenus locatifs en France ?
Les revenus locatifs perçus en Espagne doivent être déclarés dans les deux pays. La convention fiscale franco-espagnole évite la double imposition : vous payez l’impôt en Espagne (IRNR pour non-résidents, environ 19 % sur le bénéfice net), puis vous le déclarez en France avec un crédit d’impôt équivalent.
Quels sont les frais annuels à prévoir ?
Comptez l’IBI (taxe foncière, 300-800 €/an selon le bien), les charges de copropriété (100-400 €/mois pour un appartement en marina), l’assurance habitation, et l’IRNR si vous ne louez pas (impôt forfaitaire sur la valeur cadastrale). Total : 2 000 à 5 000 €/an hors location.
Que se passe-t-il si je revends dans 5 ans ?
La plus-value est imposée en Espagne (19 % pour les non-résidents UE). L’acheteur retient 3 % du prix de vente comme garantie fiscale pour l’administration espagnole. Cette somme vous est restituée après régularisation. En France, vous déclarez également la plus-value avec crédit d’impôt.
Si vous hésitez encore sur la zone ou le type de bien, les services d’une agence immobilière à Rosas peuvent vous faire gagner un temps précieux. Un accompagnement local évite bien des mauvaises surprises, surtout quand on ne maîtrise pas toutes les subtilités du marché catalan.
La prochaine étape pour vous
Acheter sur la Costa Brava en 2026 reste une opportunité concrète pour qui cherche un cadre de vie méditerranéen à prix accessible. Les freins existent – fiscalité, licence touristique, gestion à distance – mais ils ne sont pas insurmontables avec le bon accompagnement. La vraie question à vous poser : achetez-vous pour profiter, pour louer, ou les deux ? Votre réponse déterminera la zone, le budget et la stratégie à adopter.
Précautions avant votre achat en Espagne
- Ce guide ne remplace pas une consultation juridique avec un notaire espagnol
- Les prix et frais mentionnés sont indicatifs et varient selon les communes catalanes
- La réglementation des licences touristiques évolue fréquemment selon les municipalités
Risques à connaître :
- Risque de non-obtention de licence touristique si le bien ne respecte pas les normes locales
- Risque fiscal si non-déclaration des revenus locatifs en France ET en Espagne
Pour sécuriser votre projet, consultez un notaire espagnol (notario) et un avocat spécialisé en droit immobilier international.